Prästholmen - En framtidsmöjlighet Del 2

Skrivet den 9 december 2009

Hej!

Hej!
Enligt tidningsnotis MT 091120 planerar Mora Idrottspark AB på investera 30 miljoner. Vart finns det i avtalet ?

Svar från Peter Helander
Det finns inget i hyresavtalet mellan Mora kommun och Mora Idrottspark AB om detta. Vi hyr i dagsläget de befintliga arenorna i det skick de är när vi lämnar över dem. Om Mora Idrottspark vill investera för att kunna öka inkomsterna i bolaget så är det upp till dem.

Om Mora Idrottspark AB skall investera 30 miljoner då måste de gjort klart med berörda klubbar om hyror så att de är överens innan de investerar. Är de inte säkra på sina intäkter kommer de aldrig att investera.
Det är därför det är så oerhört viktigt att få in hela investeringen på 30 miljoner  i avtalet.

Svar från Peter Helander
Om Mora Idrottspark AB kan visa upp ett ekonomiskt och idrottsmässigt upplägg som är acceptabelt för föreningar, kommunen och andra intressenter som kan tänka sig att hyra in sig i framtida anläggningar först då kommer det att investeras i anläggingar. Jag vill inte göra mig till talesman för föreningarna men jag är ganska övertygad om att de i fas 1 inte vill ta på sig några bindande löften. Affären som nu genomförs (fas 1) handlar enbart om att Mora Idrottspark AB övertar de befintliga kommunala anläggningarna och att kommunen hyr tillbaka. En i Sverige mycket vanlig sale-lease back affär både inom den privata och den offentliga sfären.
Nu vet vi alla att konstgräset är i princip obrukbart och kommunen är förstås angelägen om att en renoveringen kommer till stånd så att vårat idrottsgymnasium kan bedriva sin verksamhet. Jag hoppas att Mora kommun snart kommer att gå ut på offentlig upphandling (för att följa konkurrensverkets syn på LOU) för att höra om det finns någon som kan erbjuda de timmar på en uppvärmd konstgräsplan som Mora kommun behöver för sin verksamhet. Jag förmodar att för att någon skall ta fram ett sådant erbjudande så måste Mora fotbollsföreningar i en förhandling avtala hur mycket tid de behöver och vad de kan betala. Mora kommuns hyror, fotbollsföreningarnas hyror samt andra intäkter kommer sen att vara det som finansierar byggandet av en ny uppvärmd konstgräsplan. Jag vet inte exakt vad en sådan kan kosta men det kan säkert hamna på 8-12 mkr.

Alla större anläggningsinvesteringar kommer att följa denna modell. Detta koncept ger oss möjligheter att åstadkomma anläggningar som Moras 10 000 skattebetalare aldrig hade klarat av att finansiera via skattsedeln.
Mora kommuns politiker och tjänstemän försöker hitta lösningar på hur vi skall kunna åstadkomma lösningar för att kunna bibehålla och utveckla vår profil som idrott- och kulturkommun. Vilka förslag har du?

Det primära  är utifrån mitt perspektiv är att om avtalstiden skall vara på 25 år ja då måste givetvis 30 miljoner in i avtalet. Beträffande driftavtalet kan väl det inte ligga i kommunens intresse att agera som entrepenör och vid eventuell uppsägning av det 5-åriga avtalet så får Mora Kommun en övertalighet av personal som behöver sägas upp på grund av arbetsbrist.
Om upplägget går igenom utan förändringar då kan Mora Kommun  förutom rävsaxen även fastna med "skägget i brevlådan".

Svar från Peter Helander
Om 30 mkr skall in i avtalet så måste väl också hyran skrivas upp eller hur? Investeringar måste väl finansieras? En del investeringar kommer att göras på befintliga anläggningar för att öka tillströmningen av kunder och det är vanlig normal affärsmässigt tänkande- Bra produkt ger fler kunder. Pratar vi däremot om stora investeringar i anläggningar som brukas i huvudsak av föreningar och Mora kommun då måste hyresavtal tecknas mellan olika parter. Den hyra som Mora kommun kommer att gå in med i fas 1 motsvarar de kostnader som kommunen har för befintliga anläggningar vilket ger små möjligheter för Mora Idrottspark AB att finansiera nya investeringar. Hade de kunnat göra det hade vi förmodligen betalt för mycket i hyra! För Mora kommun är steg 1 ett nollsummespel ekonomiskt.

När det gäller driftsavtalet så förmodar jag att konstruktion är gjord med omtanke om personalen. En annan modell hade varit att Mora Idrottspark AB hade tagit över personalen från dag 1 och det tror jag hade inte fallit i god jord hos våra medarbetare. Nu har de kvar anställningen hos kommunen och möjligheten att övergå till anställning hos Mora Idrottspark AB finns kvar i framtiden. Om det i framtiden skulle bli så att personalen erbjuds arbete i Mora Idrottspark AB och tackar nej till detta kan det uppstå en övertalighet som skulle kunna innebära att någon sägs upp. Har vi inte en övertalighet så kommer man att erbjudas att stanna kvar hos kommunen. Det mesta pekar på att hela Dalarna kommer att ha arbetskraftsbrist redan 2012. Vi ser stora pensionsavgångar framför oss inom alla sektorer på arbetsmarknaden.

Eftersom jag gärna vill se möjligheterna mer än svårigheterna så skulle det bli så att "skägget fastnar i brevlådan" kanske man kan använda "rävsaxen som foten sitter i" för att klippa sig ur knipan?

Avslutningsvis anser jag att upplägget fortfarande är intressant och nu hoppas jag att Ni inför kommande beslut 14 december inser att det är viktiga saker som Mora Kommun måste justera i avtalet. Väldigt viktigt att göra korrekt direkt i första steget i utförsäljningen av Prästholmen.
Jag har förhoppningen att fullmäktiges ledarmöter väger in mina synpunkter i det beslut som Ni fattar.
Lycka till på måndag.
/Mora i tiden

Svar från Peter Helander
Upplägget är intressant och finns även i våra grannkommuner. Rättviks kommun hyr tid i badhuset som ägs av Orsa-Grönklitt AB. Älvdalens kommun letar med ljus och lykta efter någon som kan ta över deras badhus och simhall. Det som vi lägger i vårt koncept är en möjlighet att åstadkomma nya anläggningar om intresset finns från föreningslivet.

Jag håller med dig om att det är viktigt att göra korrekt. Därför har förvaltningen rådfrågat SKL (Sveriges kommuner och landsting) och anlitat välrenommerade advokatbyråer för att se till att allt är korrekt.

Tycker du fortfarande att det finns oklarheter efter de förklaringar jag gett så tar jag gärna emot nya vinklingar eller funderingar. Jag vill också påtala att svaren som jag ger inte är kvalitetssäkrade hos de kommunala tjänstemännen i kommunen utan de kommer från mina egna inlästa och förvärvade kunskaper i ärendet. Ett alternativ till att svara själv hade varit att låta förvaltningen svara men eftersom jag vet att kommunen inte besvarar anonyma mail och brev gör jag det själv. Jag gärna vill bemöta påståenden och frågor som annars med vindens hastighet blir sanningar på gågatan i Mora.

Med vänliga hälsningar

Kommentarer på inlägget

• Peter det är en stor skillnad med exempelvis avtalet mellan Rättvik och Grönklitt och detta. Rättvik är en kommersiell anläggning där man tar över simhallen för att komma åt det andra. Här ser någon en affärsidé i att ta över en konstgräsplan och en simhall (om man hårddrar det). I mina ögon är dessa omöjliga att kommersialisera om inte kommunen och medborgarna betalar och dessa får betala mer eftersom räntekostnaden för de nya ägarna i alla lägen blir högre än kommunens upplåningskostnad. Det här förslaget är rätt och slätt feltänkt enligt min mening. Hoppas det inte går prestige i detta utan att det går att åtminstone utvärdera det en gång till för detta måste vara feltänkt utifrån Moras perspektiv.

  Skrivet av Medborgare den 10 december 2009 13:58

• Hej Medborgare!
  Rättviks badhus är kommersiellt medan Moras Badhus är något annat? Vårt badhus har fler människor än Rättvik i sitt upptagningsområde och ligger fantastiskt bra till. Framtiden för Prästholmsområdet och Mora som centrum för upplevelser och besöksnäringen ser mycket ljus ut om alla är med och drar åt rätt håll. Du dömer med några ord ut en möjlighet för Moras framtid. Om jag hade delat din syn skulle vi förstås inte göra något alls utan köra på som vi alltid gjort förr och sakta men säkert se Mora vissna ner.
  
  Jag har ingen prestige men däremot en enorm vilja att göra bra saker för Mora.

  Skrivet av Peter Helander den 10 december 2009 19:33

• Ledsen att du ser min kommentar som bakåtsträvande. Jag förstår fortfarande inte hur denna nya aktör skall kunna göra det du/vi vill utan att det är vi skattebetalare som i slutändan betalar. Min klo i detta är att jag inte kan begripa hur det skulle kunna bli mer ekonomiskt att låta denna aktör köra detta race. Hoppas du/ni verkligen har synat detta och gjort en kritisk analys. Bara för att visa handlingskraft kan man ju inte hoppa i galen tunna om man säger så. Har dock stor respekt för din kompetens så jag hoppas som sagt verkligen att detta är kritiskt synat och inte minst korrekt räknat rent ekonomiskt.

  Skrivet av Medborgare den 10 december 2009 22:00

• Hej!
  Det är bra att du ställer kritiska frågor! De skall också besvaras på ett bra sätt. Man brukar säga att "det dunkelt sagda är det dunkelt tänkta" vilket jag försöker avhålla mig ifrån.
  
  I steg 1 eller fas 1 så är denna affär en helt vanlig sale-lease back affär vilket jag inte är någon stor anhängare av. Jag vet att tex. landstinget Dalarna gjort sådana affärer när det gäller fastigheter. Jag har förståelse för att Sony Ericsson gör sådana affärer eftersom de räknar med att förränta kapitalet bättre om kapitalet får arbeta i bolaget jämfört med att det är bundet i fastigheter. För offentlig verksamhet som tex. att sälja sjukhusfastigheter har jag svårt att se nyttan. I Mora fick vi för två år sedan ett sale -leaseback erbjudande från det fastighetsbolaget som ägde landstingsdelen på Saxnäs. De ville köpa Mora kommuns del också. Även om det skulle ha varit lönsamt under de första fem åren för kommunen så hade fallet varit omvänt efter 5 år och alla år därefter. Det slutade med att vi istället köpte deras del av fastigheten. En affär som inte många Morabor har en aningen om och som var mycket större än den affär vi diskuterar idag.
  
  Anledningen till att jag tycker att denna sale-lease back affär är bra är att i steg 1 vet vi vad kostnaden är för badhuset och fritidsanläggningarna under flera år framöver vilket ger oss bra planeringsförutsättningar. Den nye ägaren kommer att på ett annat sätt än kommunen se till att badhuset och de andra anläggningarna får fler besökare. Detta kommer att kunna åstadkommas genom en allmän uppfräschning och genom att arbeta med försäljning, cafeteria, gym, konferenser och event m.m. på ett helt annat sätt än kommunen kan och får enligt lagstiftning.
  
  De stora fördelarna kommer med steg 2 eller fas 2 som jag beskrivit tidigare. Vi får nu en entreprenör som kommer att arbeta med flera ansatser på bred front för att skapa möjligheter att få till arenor. Mora kommun med kanske 10 000 skattebetalare kan inte klara detta genom att ta kostnaden över skattsedeln. Om vi tar den uppvärmda konstgräsplanen (som kommer att fungera som solfångare på sommaren) som exempel så kommer Mora Idrottspark AB att försöka hitta fler sätt att ekonomisera satsningen vilket inte kommunen kan. Genom att Mora kommun står för en grundhyra för de verksamheter vi har ansvaret för kompletterat med de hyror som föreningarna står för samt de intäkter som turneringar och evenemang kan skapa kommer det att finnas en möjlighet att får till den satsningen som inte vore möjlig annars. Mora Idrottspark AB kommer också att arbeta med energilösningar för att sänka befintliga energikostnader. Samma tänk finns kring en ishall och multihall.
  Genom att sänka energikostnader, bygga fler anläggningar ihop för att kunna effektivisera personalkostnader, samarbeta med företag och föreningar och skapa mer verksamheter får man mer intäkter och kan skapa lönsamhet.
  
  Detta är inte kommunal verksamhet utan detta skall skötas av entreprenörer. Skall Mora, med alla sina fantastiska varumärken, kunna leva upp till sitt rykte som en idrott och kulturstad måste vi tänka nytt. Jag har inte varit politisk aktiv så länge och jag skulle önska ibland att nyfikenheten och viljan att ompröva saker vore lite större bland Moraborna. Den skepsis till förändringar som finns i våra bygder menar bröderna och författarna Henrik och Fredrik Lindström i sin bok, Svitjods undergång, kommer ifrån det Svitjodska arvet. Svearna besegrades av Göterna definitivt år 1280 men kulturen och traditionerna menar Fredrik och Henrik lever kvar i våra bygder än. Jag är stolt över den kulturen men vi måste också våga förnyas oss.
  
  Återkomma gärna om du tycker jag fortfarande svamlar och är oklar. Bortse från det sista om Svitjod eftersom det är lite svammel.
  
  Trevlig helg!
  

  Skrivet av Peter Helander den 11 december 2009 00:24

• Tack för bra svar. Det tydliggjorde en hel del. Trevlig helg.
  PS! 1280 det var ju alldeles nyligen;-) DS.

  Skrivet av Medborgare den 11 december 2009 22:31

• Jag skulle innan beslut i denna frågan fattas vilja se motpartens kalkyler på hur denna affär ska gå ihop. Vad jag förstår finns ingenting som visar på hur hyran kommer att förändras på föreningsnivå. En avsevärt högre hyra kan vara spiken i kistan för mindre klubbar/idrotter är det något som kommunen tänkt på? Ni kan om det vill sig illa, med denna affär, bygga upp omfattande hälsoprobelm som i slutändan kommer att belasta oss skattebetalare med höga sjukhusräkningar.

  Skrivet av FD Morabo den 14 december 2009 11:33

• Hej Peter,
  Varför väljer kommunen att vilja teckna avtal med en part utan att först göra en konkurrensutsättning? Är det ens lagligt? Det finns fler fastighetsförvaltare som är intresserade av att köpa sådana här anläggningar.
  

  Skrivet av Paul Eriksson den 14 december 2009 13:34

• Det är inte min fråga att kommentera ett företags affärsidéer men jag vet att de har en målsättning att ha 5 % avkastning eftersom jag frågat om detta. Frågan om vilken hyresnivå föreningarna kan acceptera har diskuterats mellan föreningarna och Mora Idrottspark AB. Förutsättningar för att vi skall få till nya anläggningar är att föreningarna är med annars blir det inga nya arenor. Den affär som genomförs nu ger möjligheter till utveckling men inga skyldigheter. Genom att skapa förutsättningar får Moraborna en möjlighet att förbättra hälsan.
  
  Hej Paul!
  Det är när kommunen är köpare av saker som Lagen om offentlig upphandling gäller. Kommunen har rätt att sälja till vem man vill. När det gäller Prästholmen är den framtida utvecklingen som finns i konceptet som vägt tungt för oss. Vi är inte intresserade av att en fastighetsförvaltare tar över utan vi vill få till ett entreprenörsskap som kan utveckla en viktig del i Mora framtid.
  
  Kommer du ihåg fastigehetsaffären mellan kommunen och det bolag som du själv verkar i? Även fast det fanns två fastighetsbolag som bjöd högre än erat företag på en kommunal fastighet valde kommunen att sälja till er! Varför? Av vad jag kommer ihåg så var skälet att er verksamhet skulle vara bra för kommunen. Eftersom jag själv var budgivare då med den högsta anbudssumman (innan jag blev kommunalråd) fanns funderingarna på att överklaga beslutet men eftersom jag var fritidspolitiker avstod jag från detta.
  
  Inget fastighetsförvaltare har kontaktat mig under året som gått!
  
  Mvh

  Skrivet av Peter Helander den 14 december 2009 15:28

• Hej igen Peter,
  
  Misstänker att ni sitter på KF just nu så du lär väl knappast komma med något snabbt svar. Du är ursäktad. ;-) Hade hoppats på att kunna gå som åhörare till fullmäktigemötet ikväll men något kom emellan.
  Hur som helst, självklart att jag kommer ihåg hur det var med fastigheten som mitt företag köpte av kommunen. Vi blev tillfrågade (!) av kommunen om vi ville köpa en fastighet av kommunen, men under försäljningen kom man på att i stället för att sälja till första bästa ville man göra en marknadsundersökning för att se vad det fanns för övrigt intresse. Kommunen fick tre svar till om jag minns rätt (varav ditt bolag var ett av dem, ja). Eftersom man bad om fri prövningsrätt så ”vann” det företag som presenterade det långsiktigt mest tilltalande alternativet. Skillnaden i pengar på buden var väl några hundratusen.
  Men vad jag menar nu är att det är förvånande att ni inte gör en marknadsundersökning vilka fler intressenter till Prästholmen som det kan tänkas finnas. Prästholmsaffären är ju så otroligt mycket större, både ekonomiskt, strategiskt och politiskt än en gammal kontorsfastighet med stort renoveringsbehov. Att rakt av anamma ett bud som ligger 30 % under en marknadsvärdering tycker jag är konstigt, speciellt när det är en av kommunens kärnverksamheter man pratar om och till avtalsbelopp om 180 – 200 Mkr.
  Tänk om det finns lokala entreprenörer som hade varit beredda att göra motsvarande eller större satsningar? Hade inte det varit en ännu mer tilltalande tanke? Lokalt kapital OCH kompetens. På köpet hade du fått med folk att göra som ska möta kommunens representanter på gågatan, i mataffären och på dagis i många år fram över. Du förstår vad jag menar.
  
  Vänliga hälsningar
  
  Paul Eriksson
  

  Skrivet av Paul Eriksson den 14 december 2009 20:27

• Hej Paul!
  Har du läst avtalen korrekt? Du säger att vi säljer 30 % under en värdering! Om du läser noga ser du att i den värdering som du syftar till så ingår marken. Vi har valt att inte sälja marken utan vi kommer att ta en avgift för att Mora Idrottspark nyttjar kommunens mark. Kommunen kommer alltså att behålla marken men sälja byggnaderna.
  På samma sätt som kommunen bedömde att ditt företags koncept som "det mest tilltalande alternativet" fastän anbudet var lägst bland de bud som kom in gör vi också idag avväganden som handlar mer om utvecklingspotentialen än om priset, När man inom fastighetsvärlden gör bedömningar av marknadsvärdet vet både du och jag att man gör avkastningsberäkningar. Hur mycket kan insatt kapital förränta sig? Detta innebär att det är den förväntade vinsten som avgör priset på en fastighet, Jag förmodar att de siffror du uppger på 180-200 mkr handlar om den hyra som kommunen betalar in under en 25 års period. Det du glömmer bort,vilket förvånar mig eftersom du är företagare, är att det finns kostnader i denna ekvation också. Kommunens kostnad för att driva alla anläggningar är 7 129 600 kr per år vilket är också den hyra vi skall betala. Om vi förutsätter att det kommer att kosta lika mycket att drifta anläggningarna efter Mora Idrottspark AB har köpt anläggningarna så kommer vinsten att bli 0 kronor. Vilket innebär att det inte finns något kommersiellt marknadsvärde!
  Vän av ordningen frågar sig då varför köper de anläggningarna om de inte går med vinst? Svaret är förstås att de kommer att arbeta hårt för att sänka energikostnaderna (kommunen får hälften av vinsterna från energhieffiktiviseringarna), de kommer också att arbeta aktivt med att öka antalet besökare, försäljning i cafeterian, gym, sol, konferens mm. Det är genom entreprenöriellt arbete de skall öka intäkterna och tjäna pengar.
  
  När det gäller frågan om "Lokalt kapital OCH kompetens" som du skriver om så tycker jag att Lennart Sohlberg hade en bra vinkling på detta under fullmäktigemötet.. Han använde ett uttryck som han kallade "ekonomisk främlingsfientlighet". Läs Lennart inlägg på följande länk!
  
  http://moraak.se/bloggar/?cat=9
  
  Även om jag argumenterar mot dig så är jag säker på att ditt engagemang kommer ur en ärlig vilja att det skall gå bra för Mora!
  
  God Jul!

  Skrivet av Peter Helander den 16 december 2009 00:05

• Hej igen Peter,
  Rätt av dig, jag hade missat att Svefas värdering var inklusive marken.
  Naturligtvis förstår jag att det finns kostnader också. I ain’t that stupid. Vad jag menade med att ange siffran 180-200 Mkr är att påvisa att det är mycket pengar inblandade. Att det är ett stort avtal. Och att i det läget inte göra en konkurrensutsättning tycker jag är fel. Jag är helt övertygad att det finns intresse från fler än bara ett företag att ta hand om Prästholmen och utveckla den. Jag är dessutom lika övertygad att om det hade varit ett lokalägt företag så hade synergieffekterna blivit större än med nu beslutad lösning. Min fråga kvarstår obesvarad: varför gjordes ingen konkurrensutsättning?
  Att anklaga folk för att vara främlingsfientliga i detta läge tycker jag bara är plumpt och faktiskt att gå över gränsen. I så fall skulle man kunna vända på det och säga att (delar av) Moras politiker är översittare som inte lyssnar på medborgarna och att man tycker att det är finare att handla av någon annan. Men så är det väl inte, eller?
  Att jag har några frågor och på sådant sätt engagerar mig beror, precis som du säger, i en vilja att det ska gå så bra som möjligt för Mora. Precis som du, fastän du har det som dagligt jobb. För övrigt tycker jag att du gör ett bra jobb som hövding för Mora, tro inget annat. Men jag tycker att det känns som om Prästholmsfrågan har stressats fram med en enda motpart utan att det har diskuterats några alternativ och det förvånar mig.
  God jul och gott nytt år du också.
  Vänliga hälsningar
  Paul
  

  Skrivet av Paul Eriksson den 16 december 2009 11:41

• Hej Paul!
  Kommunen har drivit en konceptidé med ett företag som vi bedömmer har investeringsvilligt kapital och kunnande för att genomföra kommunens tankar om att förverkliga föreningarnas drömmar om nya anläggningar.
  
  När vi fått vår motpart att gå med på de krav vi haft bedömmer vi att nyttan med att söka andra parners som kan uppfylla samma saker som låg.
  Här har du uppenbarligen en annan uppfattning!
  
  Jag är ledsen över att du uppfattar Lennart Sohlbergs resonemang som ett påhopp! Jag menar dock att det finns en poäng i hans resonemang om att det bland många Morabor finns en misstänksamhet mot investerare utifrån. Andra orter i Sverige välkomnar investerare som vill placera i deras hemkommun.
  
  Jag har under året tagit del av offentliga handlingar, läst på hemsidan, gjort studiebesök och deltagit på öppna möten. Kan det vara så att du upplever det som "stressigt" för att du inte är nöjd med resultatet?
  
  God Jul!

  Skrivet av Peter Helander den 16 december 2009 14:07